产业园区开发必做六件事

资金

行业里有句老话 ：地产以资本为王 ，产业以金融为先 。产业地产资金需求量巨大 ，并且开发时间很长 ，对开发商的募资能力和现金流的持久力要求极高 。因此 ，一般的中小开发商很难以自身资产进行开发 ，必须大量筹措外部资金 。在这样的情况下 ，拓宽融资渠道 、降低融资风险 、减少资金成本便显得尤为重要 。

目前 ，产业地产最主要的资金来源仍然是银行贷款 ，一些银行甚至专门推出了园区开发贷 、产城融合贷等低息信贷产品专项用于园区开发 。

随着疫情的持续以及大经济形势的变化，银行的态度也更为谨慎 ，中小开发商很难获取贷款，即便获得资金 ，个人出资比例也相当高 。而其他渠道包括上市集资 ，或者发行债券等等都是比较大的开发商才能做到 ，并不具备普遍意义 。

土地

土地在产业地产开发中处于基础性地位 ，是园区开发的物质载体 。没有土地 ，再厉害的开发商也是无处发力 。

从整个产业地产市场来看 ，经济下行抑制了市场需求 ，绝大多数城市的产业园都处于供大于求的态势 。在这样的背景下 ，开发商拿地比以往任何时候都要谨慎 。

过去几年 ，在地产红利的诱惑下 ，一大批产业地产玩家展开了广撒网式扩张 ，但无论是行业老兵 、高校嫡系 ，还是跨界而来的开发商 、科技企业 ，都在上面栽了跟头 。

这些教训告诉我们两个事实 ，

一 、广撒网在产业地产行业是行不通的 ，每个地方都有每个地方的地域文化 ，在某个城市成功一次 ，不代表就可以复制到另一个城市 。

二 、贵有贵的道理 ，珠三角 、长三角民营企业发达 、土地价值稀缺 ，空间需求旺盛 ，园区做得好总有人买单 。

核心城市由于土地稀缺 ，政府的条件苛刻 ，要求也越来越升级 ，产业用地已经不单单是简单的物理载体 ，更不是价高者得 ，政府赋予标准地出让 、弹性供给 、先租后让 、带方案挂牌 、业绩对赌等附加条件 ，在这样全新的规则下 ，还想打着产业地产的旗号做房地产在大城市已经不可能 。

商业模式

在产业地产中 ，资金和土地背后 ，必须要有商业思维作为支撑 ，若纠结于做科技园还是工业园 、写字楼还是厂房 ，而忽略了本质 ，项目倒闭只是时间问题 。

早年 ，产业地产的本质是产业勾兑 、政策性低价拿地 ，开发商与政府合力做产业导入带来税收和人流 ，再享受经营出来的土地增值 。

随着政策趋严以及政府要求提高 ，在三线以上城市 ，纯拿地开发已经很难走通 。还有一些开发商抱着情怀的大腿 ，把园区全部自持 ，通过租赁获取回报 。而近两年流行的以轻带重 ，轻重结合 ，看起来似乎是最合理的方向 ，但做起来同样难点不少 ，探路的轻资产项目怎么做 ？重资产切入的节奏怎么把控 ？这些都需要想清楚 。

招商

对产业地产领域来说 ，没有招商进来的企业 ，园区就是一堆水泥砖头 。

园区招商 ，首先是做好产业定位 ，确定园区的主导产业 ，其次要顺应本地产业资源禀赋和政府的产业规划 ，一定是政府支持发展的产业 ；最后是自身要有相关的背景和资源 ，能够为后续的招商提供支撑 。

具体到招商工作 ，中介招商、以商招商 、政策招商哪个有效就用哪个 。当然 ，虽然模式不定 ，但总有一些方法是相通的 。比如 ，宣传推介是招商引资的前提 ；再比如 ，招商必须懂产业 ，必须要认真研究产业发展规律 、企业核心需求和产业集群形成规律 ，了解了产业 ，和企业就有了对话通道 ，不会因循守旧 ，更不会主观想象 。

最后 ，在产业地产行业 ，企业不会为你的情怀买单 ，所以园区招商的最核心原则就是匹配企业的诉求 ，帮企业解决了问题 ，企业自然会入驻在你的园区 。

运营

在产业地产中 ，运营服务是最重要的任务之一 ，除了常规的物业服务 、办公服务 、企业开办服务之外，更重要的是帮助企业解决眼下面临的实际问题——经济下行压力明显加大 ，谁能给企业提供纾困解难的政策、谁能帮企业拿到更低成本的资金 、谁能帮企业获取到市场订单 ，谁就是企业的恩人 。

园区也有属于自己的战场 ，比如 ，开发商可以在一定范围内给入园企业减免一些房租或者多给两个月的免租期 ，以减轻企业的经营压力 。此外 ，园区在中小微企业的政策申报（协助申报） 、人才招聘 、资源对接等方面也有众多用武之地 。

创新

过去数年 ，产业地产一直处于相对无序和同质化的发展状态 ，政府 、开发商 、投资商 、入驻企业之间的关系扑朔迷离 。在新的发展阶段 ，谁能够大胆创新 ，拿出不一样的东西 ，谁就能把握机遇 ，脱颖而出 。

园区的创新体现在战略创新 、模式创新 、系统创新 、管理创新 、营销创新五个方面 。

战略创新是指瞄准国家支持的新兴产业 ，如新能源 、半导体 、生物医药等具有高附加值 、高土地利用率的行业 ，引进龙头企业、专精特新企业 、科创项目等 ，并做好产业链的建链 、补链 、延链工作 ；

模式创新是指在原有地产属性的基础上 ，探索一些新的业务模式 ；

系统创新是指在原有组织构架下 ，通过调整组织 、激励机制 、管理方式等 ，对原有系统进行优化 ；

管理创新是指在园区管理中融入数字化应用 ，如数字园区系统 、招商大数据 、招商管理系统等 ；

营销创新指结合时下流行的推广方式 ，如视频号 、信息流广告等进行营销推广 ，不断形成创新力 。